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設立祝賀会開催

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用地取得の不透明が発覚

木岡先生という市議が再開発の地域の用地取得に関して素晴らしいレポートをまとめてくれています。法律には違反していませんが、相場の10倍以上で用地取得をしようとするなんて市民の感覚からするとナンセンスですね。市の担当者になると自分のお金ではないからこのような大雑把なお金の使い方になってしまうのですかね。大阪でも小学校の用地取得でもめていますが、どこも似たような状況ですかね?
http://kioka.info/?page_id=30

川口市からの説明資料

川口市のHPに縦覧や説明会に関する質疑応答資料が掲載されたようです。色々とお願いしたからしっかりと記載されているようです。川口市はちゃんと対応してくれるから安心です。
http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/44010078/44010078.html

12月に行われた16条縦覧の資料です。

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準備組合からの資料

質疑応答_配布用_ページ_1

準備組合からのコメント

質疑応答_配布用_ページ_2

縦覧説明会の質疑応答

11月に開催された縦覧の説明会についてです。

説明会は時間がなかったので質問が中途半端に終わってしまったので、時間がある人は個別に廊下で質問してくださいという意図の説明があったので市の担当者と話をしました。厳密な言い方は覚えていませんが、後で聞いてみたら廊下での質疑応答は縦覧の説明会の質疑応答ではないと川口市の都市整備管理課の担当者から連絡がありました。

彼らの言い分は説明会が終わった後の廊下での立ち話は縦覧に対する質疑応答でも意見というオフィシャルなものではないのであくまで縦覧とは関係の立ち話ですとのこと。つまり、ここで話をした内容は縦覧に対する意見提出および説明会での質疑応答と同じ扱いではないということらしいです。

後で思い返しても説明会後に話を聞きますという趣旨の言葉は市の担当者からありましたが、それ以上の説明はなかった気がします。廊下で話をするとは言っていましたが、意見として受け取ってくれるとは言われていない以上は確かに言っている通りですが、であれば意味のない時間だった。時間を返してくれといいたい気持ちとあまり変な屁理屈を言わないで欲しいですね。

川口市の見解

川口市から正式にもらった見解を下記にまとめておきます。

1.川口市の今年度予算の歳入・歳出状況及びその中で当該地域に重点的に予算投入することで川口市がどのように発展するのか?
→ 当地区に関する今年度の予算は投入していません。各上位計画に記されたまちづくりに関する内容を推進することで発展すると考えます。

2.川口市の方針でコンパクトシティ化との説明があったが、具体的な資料が見つからないので、集中的に川口駅前の再開発を行えば、当然そこの部分だけは少なからず発展すると思われるが、西川口や南北線沿線ではなくて、当該地域にのみ限定して税金を投入するメリットとデメリットは?
→ 川口市は、各計画、方針に基づき、事業推進を図っております。
  従いまして、当地区を限定して税金を投入していることではなく、郊外部などにおいても土地区画整理事業等に費用を投入しています。

3.現在検討している地域の道路の反対側の商店街なども一緒に再開発しないのはなぜか?どうせやるのであれば、商店街全体での発展につなげた方が良いのでは?
→ 今後、反対側の街区の地権者等から、市街地再開発事業等の共同化の提案をされた場合には、当地区と同様に、既存の環境を良好にし、且つ、まちづくり整備に関する効果が図られる計画を進める場合には、市街地再開発事業で整備する場合も考えられます。

4.今回の再開発事業は川口市の予算のどの費目を想定しているのか?
→ 土木費を予定しています。
 
5.過去の川口市内の再開発事業の予算規模とそこから試算された市の税収増加、及び何年で投資した予算を回収するのか?過去川口市内での再開発事業で良いので市内での人口移動と市外からの人口流入など具体的なデータに基づいた説明が欲しい。
→ 人口流入など具体的なデータはありません。再開発事業の効果は、住宅、商業・業務の各整備、交流人口や施設利用者の増加、居住人口の増加等、様々な要素があります。このことから、明確な予算回収年数は、不明です。しかしながら、当地区は、住宅、商業、業務について、完成時には全て処分されており、現在においても、問題は無く、税収に対する効果があったものと考えています。

6.川口市内で行われた組合施行の再開発事業の予算規模とそこから得られた税収増加はどの程度か?具体的には金山町12番地区、栄町3丁目C地区、本町4丁目地区、川口1丁目1番ではどうだったのか?
→ 前問と同様、税収増加の判断については、様々な要素があることから判断が難しいこともあり、各地区で検証しておりません。しかしながら、各地区とも既存の低未利用地を高度利用化し、地区内住民が相当増えていることから勘案しますと、税収増加が見込まれていると考えます。
7.市の税金ではなくて民間主導で頭を使った再開発はなぜできないのか?
→ 民間主導の再開発もありますが、当地区については、都市計画道路の拡幅整備や、防災拠点化の整備、歩行者空間の整備、商業環境活性化への寄与、社会福祉施設の導入、緑地空間の創出、都心居住の促進及び省エネルギーへの配慮も併せた公共施設整備など様々な地域貢献を考えていることから市街地再開発事業で進めているところであります。

8.現状の道路に面した商店と新しくビルに入った店舗だと前者の方が集客は良いと思うが、これで商店街が発展する理屈が分からない。
過去の川口市内の再開発事業での商店の売り上げは全体としてどうなったのか?
→ 準備組合が商業コンサルタント等にも相談しながら、樹モールの売り上げを上回る商業空間になるように検討中です。
→ 商業業務施設が整備された再開発事業の事例はあります。川口駅至近という環境もあり、空きテナントが余り見受けられないことから、状況はよいと考えます。
→ 路面店には気軽に立ち寄れるメリットがありますが、モール型の商業施設を作ることで例えば以下のようなメリットが生まれます。
①商業施設の利便性の向上
②管理組合による商業施設の一体的な管理運営、PR活動
③快適なショッピンにより滞在時間が長くなることで購買意欲の増加

9.所謂箱物を作るだけでは税収が増えてこなかったのは日本全国色々なところで実証されていることであり、運用も含めて何を進めていくのかが重要だと思う。
そうしないと立派な建物を作っただけで終わってしまう。何をどうすれば川口全体の発展に寄与できるのか?
→ 川口市の市街地再開発事業は、現在のところ全てが成功していると考えています。現在、準備組合からの提案を含め、4つの都市計画決定の内容に併せ、事業を進めることで、川口市の発展に繋がるものと考えます。

10.真ん中の市道は現状のまま残しても良いのでは?多くの市民が通行しているのでこのまま残した方が便利。また、道路を民間で管理した方が良いとの話であるがメリット・デメリットは?
→ 真ん中の市道につきましては廃道を予定していますが、通行機能は残す計画です。メリットとしては、管理組合が維持管理するので税の負担が軽減されます。デメリットとしては、建物内を貫通する計画になりますので、開放感について下がることがあると考えます。






11.プライスの脇の道路の拡幅との話ですが、川口市内には多くの都市計画道路が拡幅せずに放置されている状態である。その中で当該道路を優先的にやる意味はどこにあるのか?また、現状の道路の状況であれば道路の拡幅をしなくても困らない程度の交通量だと思われる。そこを拡幅することで川口駅と川口元郷駅の間が発展するという意味が良く分からない。道路を拡幅すれば何がどう変わって川口市の発展や税収増加につながるのか?
→ ①優先的にやる意味
⇒都市計画道路の拡幅は、地権者との調整や予算措置等に所要の時間がかかるため、中・長期的な視点で取り組む必要があります。将来にわたる本市の良好な都市環境の実現に向けて、拡幅できる箇所から順次取り組んでおります。
②川口駅・川口元郷駅間の発展性
 両駅間の通行利便性も高めることで様々な交通トラブルへの対応が円滑になることや、また、両駅を繋ぐシンボル的な通りとして街並みを考え、沿道に商業や業務が集まれる発展性があることから、より快適で安全な交通空間を整備するものです。
③税収に関して
⇒道路を拡幅し便利で安全な道を整備していけば、長期の時間軸でみますと、住みやすいまちとして人口が増え、税収が増える可能性があると考えます。

12.先日の説明会では外国人が増えてしまっていると説明があったが、日本人の人口減少などを考えると外国人を如何に取り込むのかが重要ではないのか?また、若者人口を増やすことが将来的な市の発展に重要であると思うが、本再開発プロジェクトでは何をどうやって市の発展に寄与できるかの具体性が何も示されないので分からない。
→ ①先日の説明会・・・
  ⇒事業者が行った説明会の内容につきましては、コメントできませんが、川口市としては、多文化共生指針に基づいた考えを持っています。
②また、若者・・・
⇒再開発ビルに整備する地域貢献施設として、子育て支援施設を導入することも1つとして検討しているようですが、時代と地域のニーズをしっかりと見極めて、地域に貢献できる施設を整備するように指導してまいります。

13.市役所の担当者に何をどこまで説明して意見を求めているのか?また、これまでに何回訪問しているのか?
→ 準備組合が行っているワーキング部会と言う勉強会が月に1回程度行われ、市も必要に応じて参加しています。また、準備組合の活動状況、加入状況、都市計画とその手続き等に関する相談を受けています。

14.サン緑地の前の道路を拡幅しないと、はしご車が入りにくいとの話がありましたが、このブロックのみの再開発でそれは解消されるのか?
→ はしご車が入りにくいと言う話があれば、市としても当地区での建築計画において、少しでも配慮した計画にするように指導してまいります。

15.市の税金を使用する事業なのでパブリックコメントの募集やもう少し市民の声を聞く取り組みをしないのはなぜか?
→ 12月7日(水)~28日(水)に地区計画(原案)について市長宛に意見書を提出する機会を設けてまいります。

16.最初のコンサルタントの説明から再開発ありきで議論が進んでいるのがおかしい。なぜ関係する地権者が集まる勉強会を開催できないのか?同じ事業を行おうとするメンバーが知らない人同士だとうまくいかない気がする。
→ 市街地再開発事業の参加の可否について街区内の地権者と協議した上で、今回の計画に至ったと聞いています。準備組合においては、定期的に勉強会等を行っています。

17. 該当地域の地権者や住人で顔を合わせてから検討を進めるのが本来のやり方であると思いますが、それをやっていない経緯などを改めて明文化下さい。
→ 経緯などについては、準備組合からの資料が既に渡っていると思いますが、不足しているならば、準備組合も同席のうえ、お渡しするよう、依頼してまいります。

18.都市計画法の全文がないと判断できないので、全て説明資料を付けたうえで説明下さい。
→ 都市計画法全文は、国土交通省のHP「所管法令、告示・通達一覧」からご覧いただくことができますので、ご理解いただきたいと思います。

19.コンサルタントは声なき人の意見を聞くことが大事で必ず行っていくと言っていたが、当該マンションではそのようなことが一度も行われてきていない。今後は特定のメンバーだけの意見だけで強行するようなことはないのか?また、どうやって意見を収集していくのか?
→ 当該マンションと協議を行った結果、マンション管理組合理事長名にて当事業への不参加の回答を貰っていますので、意見収集は、出来たものと考えています。

20.当該地域の全地権者から意見を集めていない状況であるが、どういったスケジュールでそれを対処していくのか?また、それが集まらないうちに強行することはないのか?
→ 地区内の地権者に意見を求めたうえで、当事業者参加における可否の結果を踏まえ、この本地区の設定で合意形成を図ることになったと報告を受けています。

21.法律的には2/3以上の同意で再開発の地域を決められるかと思いますが、その際に結論を出せなかった地権者の取扱いはどうなるのか?強制的に退去させられるのか?
→ 川口市では全員合意の再開発事業を行ってきております。当地区も同様に地区内の地権者から概ね8割合意が取れている状況で引き続き、全地権者から合意を得る様進めている状況です。
22.具体的なプランがほとんど決まっていないとの話ですが、過去のケースですとちゃんとした説明資料が作られていると思います。最低限での下記程度の説明は必要です。
http://www.cminc.ne.jp/pub/kentoukai02.htm
→ 今回の説明会においては、都市計画の変更に伴いどの規模の建築物が建設されるかを報告することが趣旨となります。しかしながら、説明すべき時期に十分な説明が無いようであれば、事業者に指導していきます。

23.再開発事業で想定している地域の年齢構成・分布は?
→ 平成22年度国勢調査によると、栄町3丁目地区の年齢別人口は(下表参照)です。また、街区単位でのデータがないため、今回の再開発の施行区域の年齢構成・分布は把握できません。
 




24.新規に作るマンションはどういった大きさ・形状のものを想定しているのか?
→ 一部高層棟の予定があり、高さが100m以下の予定です。

25.権利変換のやり方は具体的にどうなるのか?
→ 施行地区内に従来ある権利(土地建物の所有権、借地権)が新たに整備される建築物や敷地に置き換わることです。また、地区外に転出を希望する場合は金銭で補償を受けることです。従前・従後の資産は専門家が評価を行います。権利変換の手続きは都市再開発法の定めに従って進められ、権利者の同意、審査委員会を経て、知事の認可を受けることになります。

26.転出補償金はいくらか?
→ 転出補償費の項目としては、現在のマンション(土地代・建物代)の評価相当額、引越し費用、移転雑費です。正式には、本組合設立後、調査に基づき評価を行い、適正な補償費を算出することとなっています。

27.マンション建設時には全住民を現状の住まいと同じ環境(同一面積や川口駅からの距離など)を準備するとの話ですが、数10人単位を同時に対応は可能か?
→ 工事期間中の家賃相当額を金銭で補償し、各権利者が自ら仮住居先を探すことが基本となっています。

28.野村不動産のIR情報にはいつから掲載されていて、今後はどのような対処が行われるのか?
→ 準備組合に事業協力者として野村不動産がおりますので、準備組合、若しくは野村不動産にお尋ねいただくことになると思います。

29.現状の再開発計画で書かれている計画でなぜ当該マンションが施工区域外なのか?また、なぜ地権者に説明もしない段階でこのような図面を作ったのか?
→ 当該マンションの理事長より当地区における再開発計画に参加しない意向が示されたとことから、この様な計画(案)として進めていると思われます。

30.事業の経緯のところで書いてある交通量と概略測量した結果は?関係機関との協議という部分の関係機関とはどこ?ワーキング部会とは何か?商業施設等の研究で得られた成果は?
→ 準備組合より説明する資料を準備するよう伝えてありますので、準備組合にお問い合わせいただければと存じます。

31.費用負担に対して中古マンションは駅徒歩5分で計算しているのに、新築マンションは徒歩11~13分で計算しているのはなぜか?実態と合わせるのであれば両方5分程度で良いのではないのか?
→ この件に関しましては、準備組合にお尋ねいただければと存じます。

32.準備組合の開催頻度は?具体的に今度どういったスケジュールで開催して何を決めていくのか?
→ 近況においては、準備組合が行っているワーキング部会と言う勉強会が月に1回程度行われています。内容などについては、準備組合にお尋ねいただけばと存じます。

33.前回の説明会で写真を撮影したそうですが、議事録も作らないと言っているのに何のために撮影したのか?肖像権の問題がありますので、一切外部に出さないと約束できるのか?
→ ご迷惑を掛けないように市からも指導しますが、撮影理由につきましては、準備組合にてお尋ねいただければと存じます。

34.まだ十分な説明がされていないのが実情であるが今度どういったスケジュールで何を説明していくことを考えているのか?
→ 11月24日(木)及び26日(土)に開催した市の説明会で説明したスケジュールの予定で進める状況です。

35.現状のコンサルタントやアドバイザーが決まった経緯は?
→ 経緯につきましては、準備組合にお尋ねいただけばと存じます。

36.今後も同意形成が色々な場面であるが、これまで同様にコンサルタントと一権利者があうだけのやり方を踏襲するのか?なぜ、全員で合意形成の場を設けないのか?
→ 合意形成の行為につきましては、準備組合にご相談頂きます様お願いいたします。


37.他の住宅メーカーなどを入れれば良いのでは?
→ 準備組合にご提案する内容かと思われます。

38.当該地域に法の網をかけることに関するメリット、デメリット
→ 例えば市街地再開発事業に関する都市計画が決まると、以下の制限がかかります。
①市街地再開発事業以外の行為で建築物を建築する場合は、原則として知事の許可が必要となります。
②土地を他人に売る場合には、予め知事に届け出ることが必要になります。以上の制限により、事業を実施するにあたって障害となることが予想される行為を予め防止しておくこと及び土地の投機的な売買を防ぐことができ、将来の事業が円滑に行われるようになります。

39.再開発準備組合に加入後の脱退は可能との話であったが、それは問題ないか?
→ 脱退により現時点での計画から変更が生じる場合には、その状況に応じて、どの様対応すべきか検討する問題が生じると想定されます。

40.市の都市開発に対する考え方が全く見えないので、説明会に参加頂くのか?それとも直接市役所に赴く形でも良いが日程をアレンジ下さい。また、市議会での承認が必要となってくるはずなので、市議にも参加してもらう必要があると思います。
→ 市が11月24日(木)及び26日(土)に開催した説明会が該当します。

41.11/11の説明会でも前回の説明会での住民からの質問に結局回答しなかったですが、今後もこのようなやり方を続けるのでしょうか?そうでなければ全て文章化して回答ください。
→ 11月24日(木)及び26日(土)に開催した市主催の説明会においては、都市計画に関してお答えできる範囲はお答えさせていただきましたので、ご理解いただければと存じます。

42.11/11の資料で懇談会と研究会の対応経緯は事実関係と異なっていますので、正確なものに修正ください。
→ 事業者が行った説明会のようですので、準備組合にご確認いただければと存じます。

43.当該マンションが再開発事業を行うことになったら、住民はこの後も新しいマンションに入ることになるのに、なぜ説明会などに1名だけしか参加してはいけないのか?法律で規定されているのであればどの条文でしょうか?
→ 都市再開発法20条2項において「宅地又は借地権が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。」と記述はありますが、ここで言う説明会が準備組合が任意で行ったものであれば、その考え方については、準備組合にご相談いただければと存じます。

44.高層マンションが建築されることによる悪影響は?周辺への配慮は?
→ ①今まで日影が落ちなかった場所、時間帯の日影について
→計画している再開発ビルの高層棟部分は高さ100mあり、広範囲に日影の影響があると思いますので、東西の幅を小さくすることなどにより、影響を最小限にするよう、指導してまいります。
②電波障害が発生する可能性について
→工事段階から専門業者による適切な調査を行い、電波障害が発生する場合には、その地域にあった適切な処理をするよう指導してまいります。
③風の吹き降ろし等の風害が発生する可能性について
→建物の形状を、低層部を設ける形状とすることで風速を低減します。また、防風効果が期待できる街路樹等を配置致します。更に、建物の形状が確定した段階で風環境のシミュレーションを行い、対応の検討を指導してまいります。

45.住宅ローンはどうなるのか?一括返済してから再度借りる必要があるのか?
→ ローンの状況や金融機関の考え方等によると思われます。

46.この後の質問についてはどのような形で提出すれば良いのか?
→ 12月7日(水)~28日(水)に地区計画(原案)について都市計画に関する意見書を提出する機会があります。

説明会および縦覧

ご意見にあります縦覧につきましては、都市計画法等に基づいた手続きによりまして、ご意見をいただいているところでございます。
 また、説明会につきましては、川口市の都市計画の縦覧を実施するにあたりご理解を深めていただければと開催しており、説明会で出していただきましたご意見も皆様からの貴重なご意見であると考えております。
 従いまして、説明会で出ましたご意見につきましても、川口市の都市計画を進めていく上で、貴重なご意見として整理し、都市計画審議会に報告して参りますので、ご理解賜りますようお願い申し上げます。
 今後ともよろしくお願いいたします。

市長(実際は担当者が書いているようですが)からの情報は上記の通りです。やはり説明会や縦覧で意見を言わないといけないようです。今までは説明会での意見は縦覧と同じレベルで取り扱ってくれていなかったようですが、やはりそれでは意味がなさそうなので是非同じレベルで取り扱ってくれるように要請中。とりあえず来週の説明会は3回とも参加します。たくさんの意見を戦わせてきます!

川口市からの再開発区域決定のための説明会開催!

市の担当課は再開発区域決定のための説明会を11月にやることを画策しているそうです。11月の市政だよりや市のHPに情報をアップするそうです。是非、皆さんで参加して議論しましょう。